一、案件事实

        2019年8月18日，原告张某（买受人）与被告某房产公司（出卖人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》【合同编号：（2019）0800949】，合同约定张某购买某房产公司开发的位于广安市广安区迎宾大道458号东阳国际帛楠城6幢1单元15层1-15-3号房屋（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积105.51平方米，单价每平方米6220元，总价为656323元，首付款456323元（2019年8月18日支付），余款200000元为按揭贷款支付。该合同第十八条约定的交房时间在2020年12月31日前。第十九条逾期交房责任约定“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之零点五的违约金。”原、被告双方还签订了东阳国际帛楠城《商品房买卖合同》补充协议，该协议第十四条合同解除约定“1.主合同及其补充协议生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求解除合同，除双方另行签订协议外，违约方还应按主合同及补充协议的有关条款承担违约责任，同时并按合同房款总额的百分之十承担违约责任并赔偿损失（含律师费等费用）……”。同时原、被告还签订了东阳国际帛楠城6栋、6栋、9栋高层车位附加协议，约定张某可在某房产公司开发的东阳国际帛楠城选取车位一个合同签订后，原告张某于2019年8月18日向被告某房产公司支付首付款456323元。2019年8月21日，原、被告双方对案涉房屋进行网签备案登记。2019年11月22日，原告张某作为借款人和抵押人、第三人某邮储银行作为贷款人、被告某房产公司作为保证人三方签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，约定贷款人向借款人发放贷款200000元，贷款期限180个月，自实际放款之日起算，借款人以等额本金方式偿还，同时借款人以案涉房屋作为抵押担保，保证人某房产公司承担阶段性连带责任保证。合同签订后，第三人某邮储银行并办理了抵押登记。2020年2月，第三人某邮储银行将200000元贷款划入了被告某房产公司账户。自2020年3月25日起，原告张某每月向某邮储银行归还贷款本息，截止2021年11月25日，原告共偿还贷款本金23333.31元，利息19086.69元，余下贷款176666.69元。在合同履行过程中，因被告未能按约于2020年12月31日前向原告交付案涉房屋，原告遂于2021年2月26日向被告的售楼部邮寄了一份解除合同通书，当日由前台签收。2021年6月12日，原告又向被告公司地址邮寄了一份督促交付案涉房屋的函，当日由他人代收。2021年9月12日，向被告公司地址邮寄送达了关于解除案涉商品房买卖合同及相关协议的通知，当日由他人代收。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”和第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”的规定，本案合同的成立发生在民法典施行前，但该合同约定的义务履行延伸至民法典实施之后，本案应适用民法典的规定。

原告张某与被告某房产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》【合同编号：（2019）0800949】以及补充协议和车位附加协议系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自义务。原告按约向被告缴纳了购房款，被告作为开发商，按约交付房屋是其主要合同义务，按照合同约定，被告本应于2020年12月31日前向原告交付案涉房屋，但考虑到新冠疫情期间，全面停工对工程进度造成的影响，酌情将交房时间延迟60天，故被告应于2021年3月1日前向原告交付案涉房屋，现被告至今未履行交房义务的行为已构成违约，那么原告能否解除案涉商品房买卖合同及相关协议是本案争议的主要焦点问题。

原告主张根据相关法律规定，其享有法定解除权。被告抗辩根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条逾期交房责任，双方对逾期交房已协商约定按照支付违约金的方式处理，原告不享有解除权。对此，本院认为虽然《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定逾期交房出卖人需承担相应的违约金，但根据补充协议第十四条合同解除“1.主合同及其补充协议生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求解除合同，除双方另行签订协议外，违约方还应按主合同及补充协议的有关条款承担违约责任，同时并按合同房款总额的百分之十承担违约责任并赔偿损失（含律师费等费用）……”的约定，双方是可以解除合同的，现被告已迟延履行交付房屋的主要义务，经原告催告多次在三个月合理期限内亦未能交付房屋，原告并非是无当理由要求解除合同，故被告的抗辩理由不能成立。原告于2021年9月12日向被告公司的地址送达了解除商品房买卖合同及相关协议的通知，被告已签收，因此案涉合同及相关协议已于2021年9月12日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当支持。”的规定，原告要求解除其与第三人签订的《个人购房/购车借款及担保合同》的请求并注销抵押登记应予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。案涉商品房买卖合同及相关协议解除后，被告应当将原告已经支付的购房款返还，并赔偿原告因此所产生的损失。因此，原告要求被告返还购房首付款及已向第三人偿还的贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的请求，于法有据，应予支持。   

关于余下贷款的返还问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，原告要求被告向第三人返还余下贷款的请求，符合法律规定，应予支持。关于原告要求被告购房款总额的10％支付违约金的问题，本案中原告的损失已经能够通过资金占用利息得到弥补，故其要求被告支付违约金的请求不予支持。关于第三人述称如本院判决解除合同后，其要请求原、被告连带赔偿预期利息和律师费的问题，可另案主张权利。

       二、判决结果

       依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十五条第一款、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第十一条第一款、第二十条、第二十一条第二款以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条规定，判决如下：一、解除张某与某房产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及车位购买协议；二、解除某房产公司、张某与某银行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，并由某银行于本判决生效之日起十日内协助原告张某办理房屋抵押注销登记手续；三、某房产公司于判决生效之日起十日内返还原告张某购房首付款456，323元及利息，利息从2019年8月18日起按照全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止；四、某房产公司于判决生效之日起十日内返还原告张某自2020年3月25日起至2021年11月25日止已向某银行偿还的贷款本金23，333.31元及赔偿贷款利息19，086.69元；五、被告某房产公司于判决生效之日起十日内向某银行偿还原告张某自2021年11月25日起《个人购房/购车借款及担保合同》项下的余下贷款176，666.69元；六、驳回原告张某的其他诉讼请求。

       三、办案总结

      1、按揭购房，买卖合同解除会导致贷款合同目的无法实现，买卖合同和贷款合同应当同时解除。

      2、合同解除后，首付款返还给购房者，开发商应当支付首付款利息和购房者已向银行偿还的利息。

     3、开发商应当将剩余贷款返还给银行，银行协助办理抵押注销手续。

     4、银行可以在该案中作为有独立请求权的第三人要求开发商支付未到期利息并要求赔偿其他损失。