一、案件事实

       2021年5月20日，王某与某房产公司签订了《认购合同》，约定王某认购某房产公司开发的成都市武侯区业青北街409号某房屋，王某在合同签订当日支付定金10万元，双方在2021年5月27日签订正式商品房买卖合同。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，王某向某房产公司支付了5万元定金。后王某在期限内与某房产公司业务员联系签订商品房买卖合同事宜时，才发现某房产公司提供的商品房买卖合同文本存在诸多加重王某责任、排除王某权利、减轻某房产公司责任的霸王条款，王某几次向某房产公司提出协商要求，均遭到某房产公司强硬拒绝。王某遂要求解除《认购合同》，返还5万元定金，某房产公司拒不返还。王某遂将某房产公司诉至法院，要求退还全部购房定金并承担违约责任。

       二、案件总结

      1、签订《认购合同》时，真正的买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了认购合同，仍需双方另行签订商品房买卖合同。双方签订的《认购合同》实质系商品房买卖合同的预约合同。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下进行协商，为最终订立正式的本约创造条件。在订立《认购合同》后，双方协商签订商品房买卖合同的过程中，卖方拒绝对商品房买卖合同作出任何修改，导致双方最终未能签订《商品房买卖合同》的，因购房者对商品房买卖合同无法签订没有任何过错，卖方存在过错，故卖方应返还全部购房定金。

       2、《民法典》第四百九十六条第二款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”及第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利”。

     《认购合同》中关于购房者已仔细阅读商品房买卖合同及附件、补充条款且表示无异议的约定，直接剥夺了购房者对认购合同中对于商品房的质量、装修、交付、办证等关键未决条款和和对正式商品房买卖合同进行磋商的权利，并且卖方未采取合理的方式尽到说明告知义务，因此，根据《民法典》第四百九十七条的规定，该约定属排除对方主要权利，应属无效。