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成功案例

划拨土地使用权转让合同并非当然无效

来源于:元绪律师事务所 时间:2017-04-25 15:56:54
一、案情简介
2016年3月,A公司与B公司签订《土地使用权转让合同》,转让标的为划拨的土地使用权。合同约定:“A公司收到转让价款后4个月内负责办理完成划拨土地的出让手续,转让价款为2000万元。”合同签订后,B公司支付了合同价款,A公司也已将土地交付给B公司使用,但是B公司并未按约定向有关机关申请办理土地出让手续。
2016年8月,A公司起诉称:“鉴于合同转让标的为划拨的国有土地使用权,法律禁止转让,故该合同无效,请求B公司返还涉案土地使用权证及涉案土地。”B公司答辩并反诉称:“A公司未按约定办理出让手续,构成违约,应当承担相应的违约责任。”
 
二、法院裁判
A公司与B公司签订的《土地使用权转让合同》转让标的为划拨土地使用权,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”本案中,因涉案划拨土地未在起诉前办理土地使用权出让的批准手续,所以该《土地使用权转让合同》为无效合同。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。所以法院最终判决:(一)确认所签《土地使用权转让合同》无效;(二)B公司返还A公司涉案土地使用权证及涉案土地;(三)A公司返还B公司土地转让款2000万元。
 
三、元绪律师点睛
刘忠祥律师认为未经人民政府批准的划拨土地使用权转让合同,并非当然无效,其效力可补正。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的裁判精神,若起诉前转让方获得有批准权的人民政府批准,划拨土地使用权转让合同应当有效。若要更深层次挖掘其中法律问题,那么需要进一步研究我国划拨土地使用权以及土地使用权转让的法律内涵。在我国,国有土地的所有权属于国家,所以国有土地的流转均指土地使用权的流转。单位或者个人需要用地的,只能通过有偿及无偿两种方式,并履行我国法规规定的法定程序后,才能获得土地的使用权。单位及个人以划拨的方式取得国有土地使用权的,即为无偿的方式。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条及第45条的规定,我国对划拨土地的转让、出租及抵押有严格的限制。转让方依法通过划拨的方式取得国有土地使用权,如果受让方想要通过转让的方式取得该划拨土地的使用权,在签订《土地使用权转让合同》时需要注意关注合同的效力问题。正如本案,如果转让方不配合受让方履行土地使用权出让手续的,会直接导致《土地使用权转让合同》的无效,即使在合同中约定转让方有办理相关审批手续的义务,也会因为合同的无效使受让方的合同目的根本无法实现,更无法追究转让方的违约责任。
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